Mietrechtliche Auswirkungen der Senkung des Umsatzsteuersatzes ab 1.7.2020
Wohnungsmietverträge sind nach § 4 Nr. 12a UStG i.V.m. der geltenden Richtlinie des Bundesfinanzministeriums von der Umsatzsteuer - auch als Mehrwertsteuer bekannt - befreit.

Das bedeutet für die Mieter, dass auf die Wohnungsmiete keine Umsatzsteuer aufgeschlagen werden darf. Die ab 1.7.2020 geltende Umsatzsteuerreduzierung wirkt sich also auf die monatlich zu zahlende Wohnraummiete nicht aus.
Davon abgesehen sind aber alle Umsätze, die im Zusammenhang mit der Wohnungsbewirtschaftung getätigt werden (Betriebskosten, Modernisierung), für den Vermieter umsatzsteuerpflichtig (soweit das Steuerrecht nicht bestimmte Umsätze steuerfrei stellt, wie z.B. Versicherungsleistungen, Abwasserentgelt oder öffentliche Lasten). Kann er diese Kosten nach dem Mietrecht bzw. Mietvertrag auf den Mieter abwälzen, muss der Mieter also auch die Umsatzsteuer mitbezahlen. Die in § 2 BetriebskostenVO genannten Betriebskosten verstehen sich deshalb immer zuzüglich der vom Vermieter gezahlten Umsatzsteuer, unbeschadet der Frage, ob eine entsprechende Weitergabe-Klausel im Mietvertrag enthalten ist. Dies gilt sowohl für Wohnraummietverträge, wie auch grundsätzlich für Gewerberaummietverträge.
Nach § 15 Abs. 2 Ziffer 1 UStG sind vom Vorsteuerabzug die Steuern für Lieferungen sowie für sonstige Leistungen ausgeschlossen, die der Unternehmer (= Vermieter) zur Ausführung steuerfreier Umsätze (= Vermietung von Wohnraum) entgegengenommen hat. Praktisch bedeutet dies, dass der Vermieter die Betriebskosten - einschließlich der aus sie entfallenden Umsatzsteuer - bei seiner eigenen Umsatzsteuererklärung nicht im Wege des Vorsteuerabzuges berücksichtigen darf, selbst wenn er für andere Geschäfte umsatzsteuerpflichtig ist. Bei Wohnraummietverträgen ist es daher nicht erforderlich - sondern im Gegenteil eher verwirrend -, in der Betriebskostenabrechnung die Umsatzsteuerbeträge als nicht abzugsfähige Vorsteuer auszuweisen. Der Wohnraummieter hat die Betriebskosten plus Umsatzsteuer zu tragen, vorausgesetzt, die sonstigen Erfordernisse einer wirksamen Betriebskostenabwälzung sind gegeben und die Leistung unterfällt der Umsatzsteuerpflicht, was z.B. bei Eigenleistungen des Vermieters nicht der Fall ist (§ 1 Abs. 1 Satz 2, Halbsatz 2 BetriebskostenVO).
Die temporäre Absenkung der Umsatzsteuer wirkt sich damit auf die Nebenkosten aus. Endet zum Beispiel eine Abrechnungsperiode von Strom und Wasser zwischen dem 1.7.2020 und dem 31.12.2020, gilt für die Leistung grundsätzlich der reduzierte Umsatzs
teuersatz von 16 Prozent. Teilabrechnungen für Januar bis Juni 2020 unterliegen einem Umsatzsteuersatz von 19 Prozent, Teilabrechnungen für Juli bis Dezember 2020 einem Satz von 16 Prozent.
Bei der Einsichtnahme in die Betriebskosten-Belege aus dem Jahre 2020 haben Mieter daher auch zu prüfen, ob der jeweils richtige Umsatzsteuersatz angesetzt wurde (siehe oben unter I. zur Problematik der Abgrenzung der je nach Stichtag unterschiedlichen Steuersätze; Belegprüfern sei die Lektüre des Aufsatzes von Beck (GE 20, 827 ff.) empfohlen).
Entsprechendes gilt für die Überprüfung mieterhöhungswirksamer Modernisierungskosten, die im Laufe des Jahres 2020 anfallen.
III. Gewerberaummiete
Mietzins unterliegt auch bei Gewerbemietverhältnissen grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer (§ 4 Ziff. 12 a UStG), womit grundsätzlich die unter II. dargestellte Rechtslage gilt.
Anders als im Wohnraummietrecht kann (!) der Vermieter aber zur Umsatzsteuer optieren. Hat er dies getan, beeinflusst eine Änderung des Steuersatzes auch die die Miethöhe.
III. 1 Voraussetzungen und Folgen der Umsatzsteueroption
Der Vermieter kann zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter seinerseits als Unternehmer vorsteuerabzugsberechtigt ist (vgl. §§ 9 Abs. 2, 27 Abs. 2 UStG) und wenn der (Formular-)Vertrag den Mieter ausdrücklich verpflichtet, neben der Miete auch die Umsatzsteuer zu zahlen. Ohne eine solche Vereinbarung kann der Vermieter vom Mieter keine Zahlung der Umsatzsteuerbeträge beanspruchen, auch dann nicht, wenn er gegenüber dem Finanzamt auf die Umsatzsteuerbefreiung für die Mieteinnahmen verzichtet hat (Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 5. Aufl., RN 1267d).
Enthält der Mietvertrag keinerlei Regelungen zur Zahlung der Umsatzsteuer, ist davon auszugehen, dass die Umsatzsteuer im Mietzins enthalten ist.

 

Mieterbund begrüßt Urteil
 (dmb)BGH stellt klar: Instandhaltungsanteil muss von Modernisierungskosten abgezogen werden


„Modernisiert der Vermieter die Wohnung, indem er beispielsweise die alten, noch funktionstüchtigen Fenster durch Fenster mit besserer Wärmedämmung austauscht, muss er bei der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung die Kosten abziehen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart. Diese Klarstellung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter“, kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 81/19).
 
Bislang musste der Mieter alle Kosten der Modernisierung tragen, solange die ersetzten Bauteile nicht defekt waren. Denn ein Instandhaltungsanteil wurde regelmäßig nicht abgezogen, solange die ersetzten Bauteile noch funktionsfähig waren. Dieser Praxis hat der Senat erfreulicherweise ein Ende gesetzt. Vermieter dürfen Modernisierungskosten ab sofort nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer der dann erneuerten Bauteile verstrichen war – und zwar unabhängig davon, ob das ersetzte Bauteil bereits mangelhaft war oder nicht.